Семейная ипотека -2026. Что изменится.

«Семейная ипотека» — программа жилищного кредитования семей с детьми. Ее участники берут ипотеку по льготной ставке, которую обеспечивает государство. Сроки действия программы каждый год переносились, но на данный момент программа продлена сразу до 31 декабря 2030 года.

С 1 февраля 2026 года в силу вступят изменения в отношении льготного семейного ипотечного кредитования.

Условия кредитования практически не изменятся, однако есть существенные нюансы, которые необходимо знать.

1. По новым условиям ставка кредита будет завесить от количества детей, чем их больше – тем ставка ниже.

 Возможные ставки по ипотеке:

• 10% или 12% при рождении первого ребенка;
• 6% при рождении второго ребенка;
• от 2% до 4% при рождении третьего ребенка. 

2. Участие обоих супругов в одном договоре.

Именно это изменение привело к новому ипотечному всплеску в конце 2025 года. А ведь многие даже не знали, что если супругов двое – то и семейных ипотек может быть две. С 1 февраля, одна семья – одна семейная ипотека.

3. Донорская ипотека под запретом

Раньше, если у заемщика не хватало средств, можно было привлечь созаёмщика – донора. Теперь – нет. Семейная ипотека из инструмента инвестирования, становится инструментом поддержки семей.

4. Рефинансирование комбинированной ипотеки

Комбоипотека – это вариант ипотеки (семейная + рыночная), который применяется, если утверждённого лимита по льготной программе недостаточно для приобретения жилья. Напомним, что сейчас этот лимит в регионах составляет– до 6 млн, в Москве и Санкт-Петербурге - до 12 млн рублей.

Возможность рефинансировать рыночную часть пока обсуждается, однако эта мера действительно способна снизить финансовую нагрузку на семью.  

 Другие условия:

Первый взнос — от 20% от стоимости объекта недвижимости.

Возможность использования материнского капитала - есть.

Сумма кредитования для Саратовской области - 6 млн руб.

 Участники программы:

1. 1. Где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, то есть пока ему не исполнится 7 лет.
2. С ребёнком-инвалидом любого возраста, то есть до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет.
3. Желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.
4. Планирующие купить жилье в регионах с низким объёмом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.
5. Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов, и имеющие ребёнка в возрасте до 6 лет включительно. Правило действует с 1 апреля 2025 года. Не распространяется на столицы и города Московской и Ленинградской областей.

Родители усыновлённых детей, подпадающие под эти условия, также могут получить льготный кредит. 

 Какая недвижимость допускается к приобретению?

Согласно условиям программы, по льготной ставке можно приобрести жилье только на первичном рынке. Это квартиры в жилых комплексах, которые находятся в процессе строительства либо уже введены в эксплуатацию, а также частные дома. 

Важно заметить, что продавцом недвижимости может быть только юридическое лицо. 

Также средства разрешается использовать на строительство дома и покупку земли для строительства. 

Недвижимость со вторичного рынка не попадает под условия программы. Исключение - объекты в селах ДФО.

Если нужно больше чем 6 млн?

Ипотеку с льготными условиями можно сочетать с обычной, чтобы увеличить сумму, которую можно занять у банка. Условно, если квартира стоит 10 000 000 ₽, то под 6% можно взять 6 000 000 ₽, а остальную часть – под обычную ставку в 16%.

 Сколько раз можно оформлять льготную ипотеку?

Семейную ипотеку по новым правилам от 23.12.2023 года можно оформить один раз. Важно учитывать, что кредит, который семья уже брала до вступления в силу новых правил, не берется в расчет. То есть, можно еще раз оформить льготную ипотеку под 6%, однако потом заключить договор по такой сниженной ставке не получится.

Исключением, на которое не распространяется ограничение по количеству оформления льготной ипотеки, является вариант, когда 1) в семье родился еще один ребенок и появилась необходимость приобрести большую по площади квартиру (или дом), 2) предыдущий долг перед банком погашен.

Где оформить?

В банке. Каждый банк устанавливает свою ставку, которая может быть, как 6% годовых, так и ниже (особенно на строительство дома). Важно понимать, что условия по программе, включая размер платежей, срок предоставления кредита и другие критерии отличаются у каждой организации. Дополнительным условием кредитных организаций нередко является оформление полиса страхования жизни для сохранения минимальной ставки.

Важно! Средства, направленные на финансирование программы семейной ипотеки больше не будут делить между банками, чтобы избежать ситуации, когда они заканчиваются у отдельных организаций. Теперь лимит работает по принципу «общего котла», доступ к которому есть у всех кредиторов. Поэтому на этом этапе, потенциальным заемщикам не придется обзванивать банки и уточнять наличие лимитов по программе.

Досрочное погашение ипотеки: полное и частичное

Поскорее снять с себя груз ипотечного кредита, да еще с минимальными затратами – предел мечтаний каждого плательщика ипотеки. Если у вас появились дополнительные финансы и вы решительно настроены погасить ипотеку как можно скорее, то эта статья для вас.

Полное досрочное погашение

Для начала стоит изучить ваш ипотечный договор. Внимательно прочтите раздел, в котором говорится об условиях досрочного погашения кредита. Там должны быть указаны сумма процентов, которые будут начислены в период до полного погашения кредита, и срок уведомления банка. Как правило, оповестить кредитную организацию требуется не менее, чем за месяц.

Затем необходимо запланировать дату погашения ипотеки, опираясь на свои финансовые возможности. Обычно она приходится на день ежемесячного платежа.

После обратитесь в свой банк, уточните сумму и дату погашения кредита. Подайте заявление о досрочной выплате, сейчас во многих банковских организациях это можно сделать не только лично, но и через специальное приложение.

В условленный срок внесите средства на счет. Банк спишет их после наступления даты досрочного погашения, и ипотека будет закрыта.

Частичное досрочное погашение

Кроме того, любой клиент имеет право на частичное погашение ипотеки. Для этого сначала нужно оценить, какую сумму вы можете добавить к ежемесячному платежу. Затем найти в кредитном договоре пункт о досрочном погашении и внимательно изучить его условия. Важно также определить, что будет для вас удобнее и выгоднее – уменьшение ежемесячного платежа или срока кредита.

Внесите на счет средства, банк спишет их после наступления даты ежемесячного платежа. После будет выполнен перерасчет платежей по оставшейся сумме кредита. Вам необходимо будет обратиться в банк с просьбой составить новый график платежей.

Не забудьте передать новый график в страховую компанию, где оформлено страхование вашей жилье. Сумма страховых платежей будет сокращена. Так вы сможете сэкономить дополнительные деньги.

Откуда брать деньги?

Самый распространенный источник для погашения ипотеки, конечно же, личные накопления, средства, полученные от продажи другого имущества. Но есть еще целый ряд мер государственной поддержки, которые позволяют частично или в полном объеме закрыть кредит досрочно.

Во-первых, это материнский капитал. Он может быть использован в качестве погашения основного долга по ипотеке.

Во-вторых, субсидии многодетным семьям. Она составляет 450 000 рублей и может быть использована только на погашение ипотеки. Но положена поддержка только тем семьям, в которых третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года.

В-третьих, можно получить налоговый вычет при покупке жилья и использовать полученные средства на погашение ипотеки. Компенсация может составлять до 260 000 рублей, точный размер зависит от суммы уплаченных налогов.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку:

как вернуть до 650 тысяч рублей? 

Многие слышали о возможности вернуть часть денег при покупке жилья с помощью имущественного налогового вычета, но как это сделать? Нюансы знают единицы. Как получить налоговый вычет от государства? Кто имеет на него право? Какую сумму можно вернуть? Разберемся в этом прямо сейчас.

Кому полагается налоговый вычет?

Начнем с главного – имущественный налоговый вычет может получить лишь официально трудоустроенный гражданин, который платит налоги. Если владелец квартиры не работает и не платит налоги как индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения, то вернуть средства не получится.

Жилье должно быть куплено на территории России. Не имеет значения приобретено оно за собственные деньги или в ипотеку, в новостройке или на вторичном рынке, у компании или другого гражданина. Но есть исключение: продавец и покупатель не могут являться близкими родственниками или членами одной семьи. Вычет в таком случае не полагается.

И еще несколько ограничений. Если квартира приобретена до 1 января 2014 года, то НДФЛ можно вернуть только с ее стоимости в пределах лимита. Перенести остаток на другой объект нельзя. Если жилье куплено в 2014 году и после, и стоило при этом менее 2 млн. рублей, остаток вычета можно переносить на другую недвижимость до исчерпания лимита.

На что распространяется имущественный налоговый вычет?

Конечно, получить налоговый вычет можно не только на квартиры. Он распространяется и на покупку частного дома, и даже комнаты, доли в жилище, участка с домом или под строительство. Также вы вправе вернуть НДФЛ за строительство жилья, отделку и ремонт квартиры в новостройке, если она приобретена у застройщика и без отделки. Можно получить возврат и за проценты по ипотеке.

Какую сумму можно получить?

Вычет составляет 13% от стоимости объекта, отделки или от суммы процентов по ипотечному кредиту. При этом сумма не может быть выше 650 000 рублей. Почему? Максимальная сумма для расчета вычета за недвижимость и ремонт составляет 2 млн. рублей, за проценты по ипотеке – 3 млн. рублей. Таким образом, даже если ваша квартира стоит дороже, вычет будет рассчитан только с 2 млн. рублей. Таков закон! То есть можно вернуть 260 000 рублей за покупку квартиры и 390 000 рублей за проценты по кредиту.

Важно отметить, что налоговый вычет за отделку и ремонт суммируется и входит в вычет за покупку жилья. Общая сумма возврата также не превысит лимит в 650 000 рублей.

Однако, супруги, состоящие в браке, при покупке жилья оба могут воспользоваться имущественным вычетом. Другими словами, получить до 1,3 млн. рублей. Он ограничен лишь личными лимитами мужа и жены- 2 млн. на каждого - и фактическими расходами на покупку. Вычет они могут распределить между собой независимо от того, кто числится собственником. На усмотрение семьи вычет можно разделить поровну или исчерпать полностью лимит одного супруга и использовать часть лимита второго. Договоренности необходимо зафиксировать в заявлении о распределении налогового вычета, которое подается вместе с декларацией для возврата налога.

Как рассчитывается налоговый вычет?

Рассчитать размер вычета очень легко. Стоимость квартиры, если она ниже 2 млн. рублей умножьте на 0,13. То же самое с процентами по ипотеке. Если жилье стоит дороже, то получить можно будет только до 260 000, а за проценты – до 390 000 рублей.

Как получить вычет?

С 21 мая 2021 года процесс получения имущественного налогового вычета стал дистанционным. Теперь не требуется собирать пакет документов для налоговой, стоять в очередях и ждать несколько месяцев решения. Всю необходимую информацию налоговые органы будут получать напрямую от банков, органов исполнительной власти и работодателя.

Когда сведения поступят в налоговую службы, вы получи те сообщение в "Личном кабинете налогоплательщика для физических лиц", что имеете право на получение вычета. Заявление на возврат уже будет заполнено автоматически, все что вам потребуется – подписать его.

А когда же вы сможете получить средства? Теперь срок камеральной проверки сократился в два раза и составляет 1,5 месяца. А перечисление денег займет не больше 15 дней.

Материнский капитал на покупку недвижимости: всем по доле!

Используете материнский капитал на улучшение жилищных условий – не забудьте выделить доли детям. Ведь по закону они теперь тоже владельцы и «вложились» в покупку. Давайте разберемся подробнее в нюансах - как исполнить это обязательство, когда это необходимо и что случится, если этого не делать.

Зачем выделять доли?

Выделение доли, с точки зрения законодательства, гарантирует, что деньги были потрачены на детей, а не только родителей. При покупке квартиры в ипотеку доли можно выделять c согласия банка или после закрытия кредита и снятия обременения.  Если жилье приобретается за личные средства с привлечением маткапитала, доли можно выделить сразу, в договоре.

Есть ли временные ограничения?

Закон строго регламентирует сроки выделения долей. Обязательство надо исполнить в течение шести месяцев после погашения ипотеки. Стоит отметить, что выделение долей невозможно до тех пор, пока с недвижимости не снято обременение. Этот процесс займет всего около двух недель. Но затягивать с оформлением все же не стоит.

Кому выделяются доли?

Все члены семьи должны получить долю в жилище. Если раньше вы оформляли нотариальное обязательство о выделении долей и позже, на момент распределения, появился еще один член семьи, он тоже должен быть наделен своей долей. Такое происходит довольно часто. Например, при покупке квартиры в семье было двое детей, и вы обязались выделить им доли. А позже, на момент погашения ипотеки родился третий малыш – ему тоже полагается доля.

Если кредит был оформлен только на одного из супругов, который является собственником недвижимости, долю необходимо выделить и второму супругу, и детям.

Как определить размер долей?

Размер и соотношение долей вы в праве определять самостоятельно. Как правило распределяются либо равные доли каждому, либо выделяются доли в размере вложенного материнского капитала. По какому пути пойти – решать вам. Но если выбрали второй, советуем учесть санитарную норму жилья в вашем регионе и, по возможности, сделать так, чтобы размер доли ей соответствовал.

Как оформляется выделение долей?

Соглашение о выделении долей можно составить самостоятельно, но обязательно необходимо заверить у нотариуса. В документе нужно указать паспортные данные, адрес и характеристики квартиры, отметить вид собственности, размер долей и условия распределения. Нотариус поможет вам в составлении соглашения, чтобы вы не упустили важных деталей.

Позже выделение долей нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Для этого понадобятся следующие документы:

- паспорта родителей;

- свидетельства о рождении детей;

- соглашение о выделении долей в трех экземплярах;

- свидетельство о браке или разводе;

- документ, подтверждающий право собственности;

- чеки об оплате госпошлины.

Важно отметить, размер госпошлины – 2000 рублей – необходимо разделить на всех будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями.

Росреестр зарегистрирует выделение долей и ваши обязанности будут выполнены. Других действий не требуется.

Как выделить доли детям до погашения ипотеки?

Можно выделить долю до погашения ипотечного кредита, но есть ряд сложностей. Квартиру, купленную в ипотеку, банк берет в залог. Чтобы выделить доли в ней, потребуется получить одновременно два документа: согласие на эти действия от банка и разрешение от органов опеки и попечительства на залог детских долей. Чаще всего банки не отказывают в выделении долей, в отличии от органов опеки, которые могут не согласовать залог. Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому шансы на благоприятный исход есть всегда.

Что, если не выделить доли?

Квартира с невыделенными детям долями может быть продана, но позже опека опротестует сделку и аннулирует ее через суд. Покупатель получит свои деньги назад, а вот родителям придется вернуть потраченную сумму капитала.

При плановой проверке прокуратура выявит это нарушение, может подать в суд и обязать распределить доли. Также супруг или дети вправе обратиться в суд, чтобы обязать владельца жилища выделить им доли. Возможно даже привлечение недобросовестных собственников к уголовной ответственности по статье о мошенничестве.

Так что не стоит рисковать и оформить выделение долей, как того требует закон.

Как погасить ипотеку материнским капиталом.

Сегодня размер материнского капитала достигает 693 100 рублей на второго ребенка, и 524 500 рублей на первенца, рожденного после 1 января 2020 года. Вы знаете, что эти средства можно потратить на досрочное погашение ипотеки, полное или частичное? Для этого вам нужно сделать всего три простых шага.

1. Получите сертификат.

С 15 апреля 2020 года оформление сертификата на материнский капитал стало гораздо удобнее. Все делается автоматически, без бумажной волокиты и обращений в Пенсионный фонд. Информация о получении семьей материнского капитала поступает в личный кабинет мамы или папы ребенка на сайте Пенсионного фонда или портале Госуслуг. А распоряжаться маткапиталом можно и без бумажного сертификата.

2. Подайте заявление на погашение ипотеки

Возьмите в банке справку об остатке кредита. Обратитесь в Пенсионный фонд с этой справкой и заявлением о распоряжении материнским капиталом. Решение будет принято госорганами в течение месяца. Подайте заявление в банк о досрочном погашении ипотеки.

3. Получите новый график платежей

В десятидневный срок деньги поступят на счет банка и часть кредита будет автоматически погашена. В зависимости от условий вашего договора средства маткапитала можно направить на оплату процентов или основного долга, снизить размер платежа или длительность кредита. После вы сможете получить новый график платежей. Для этого обратитесь в банк лично или он-лайн.