Семейная ипотека -2026. Что изменится.

«Семейная ипотека» — программа жилищного кредитования семей с детьми. Ее участники берут ипотеку по льготной ставке, которую обеспечивает государство. Сроки действия программы каждый год переносились, но на данный момент программа продлена сразу до 31 декабря 2030 года.

С 1 февраля 2026 года в силу вступят изменения в отношении льготного семейного ипотечного кредитования.

Условия кредитования практически не изменятся, однако есть существенные нюансы, которые необходимо знать.

1. По новым условиям ставка кредита будет завесить от количества детей, чем их больше – тем ставка ниже.

 Возможные ставки по ипотеке:

• 10% или 12% при рождении первого ребенка;
• 6% при рождении второго ребенка;
• от 2% до 4% при рождении третьего ребенка. 

2. Участие обоих супругов в одном договоре.

Именно это изменение привело к новому ипотечному всплеску в конце 2025 года. А ведь многие даже не знали, что если супругов двое – то и семейных ипотек может быть две. С 1 февраля, одна семья – одна семейная ипотека.

3. Донорская ипотека под запретом

Раньше, если у заемщика не хватало средств, можно было привлечь созаёмщика – донора. Теперь – нет. Семейная ипотека из инструмента инвестирования, становится инструментом поддержки семей.

4. Рефинансирование комбинированной ипотеки

Комбоипотека – это вариант ипотеки (семейная + рыночная), который применяется, если утверждённого лимита по льготной программе недостаточно для приобретения жилья. Напомним, что сейчас этот лимит в регионах составляет– до 6 млн, в Москве и Санкт-Петербурге - до 12 млн рублей.

Возможность рефинансировать рыночную часть пока обсуждается, однако эта мера действительно способна снизить финансовую нагрузку на семью.  

 Другие условия:

Первый взнос — от 20% от стоимости объекта недвижимости.

Возможность использования материнского капитала - есть.

Сумма кредитования для Саратовской области - 6 млн руб.

 Участники программы:

1. 1. Где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, то есть пока ему не исполнится 7 лет.
2. С ребёнком-инвалидом любого возраста, то есть до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет.
3. Желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.
4. Планирующие купить жилье в регионах с низким объёмом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.
5. Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов, и имеющие ребёнка в возрасте до 6 лет включительно. Правило действует с 1 апреля 2025 года. Не распространяется на столицы и города Московской и Ленинградской областей.

Родители усыновлённых детей, подпадающие под эти условия, также могут получить льготный кредит. 

 Какая недвижимость допускается к приобретению?

Согласно условиям программы, по льготной ставке можно приобрести жилье только на первичном рынке. Это квартиры в жилых комплексах, которые находятся в процессе строительства либо уже введены в эксплуатацию, а также частные дома. 

Важно заметить, что продавцом недвижимости может быть только юридическое лицо. 

Также средства разрешается использовать на строительство дома и покупку земли для строительства. 

Недвижимость со вторичного рынка не попадает под условия программы. Исключение - объекты в селах ДФО.

Если нужно больше чем 6 млн?

Ипотеку с льготными условиями можно сочетать с обычной, чтобы увеличить сумму, которую можно занять у банка. Условно, если квартира стоит 10 000 000 ₽, то под 6% можно взять 6 000 000 ₽, а остальную часть – под обычную ставку в 16%.

 Сколько раз можно оформлять льготную ипотеку?

Семейную ипотеку по новым правилам от 23.12.2023 года можно оформить один раз. Важно учитывать, что кредит, который семья уже брала до вступления в силу новых правил, не берется в расчет. То есть, можно еще раз оформить льготную ипотеку под 6%, однако потом заключить договор по такой сниженной ставке не получится.

Исключением, на которое не распространяется ограничение по количеству оформления льготной ипотеки, является вариант, когда 1) в семье родился еще один ребенок и появилась необходимость приобрести большую по площади квартиру (или дом), 2) предыдущий долг перед банком погашен.

Где оформить?

В банке. Каждый банк устанавливает свою ставку, которая может быть, как 6% годовых, так и ниже (особенно на строительство дома). Важно понимать, что условия по программе, включая размер платежей, срок предоставления кредита и другие критерии отличаются у каждой организации. Дополнительным условием кредитных организаций нередко является оформление полиса страхования жизни для сохранения минимальной ставки.

Важно! Средства, направленные на финансирование программы семейной ипотеки больше не будут делить между банками, чтобы избежать ситуации, когда они заканчиваются у отдельных организаций. Теперь лимит работает по принципу «общего котла», доступ к которому есть у всех кредиторов. Поэтому на этом этапе, потенциальным заемщикам не придется обзванивать банки и уточнять наличие лимитов по программе.